こんにちは、”のり”です。
いままでローンというものをしたことがないので、住宅ローンは生まれて初めてのローンになります。
借入可能額がわからないと、予算も立ちません。
さていくら借入できるのでしょうか。
返済負担率
住宅ローンの借入可能額を調べていくと「返済負担率」という言葉を見つけます。
「返済負担率」とは、「年収に対して何％まで住宅ローンの借入ができますよ。」というもの。
返済負担率は、金融機関の住宅ローン審査にも使われており、この基準を超えると審査に通りにくくなるようです。
この返済負担率は、年収400万未満は30%、年収400万円以上では35%くらいが基準とされています。
金利1.3%（35年）、返済負担率を保守的に30%とすると、
年収400万円では33,720,000円
年収500万円では42,160,000円
を借入することができます。
「こんなに借りられるの？」って感じじゃないですか。
しかし、この条件で月々の返済額にすると
年収400万円の人は10万円の返済
年収500万円の人は12.5万円の返済
となります。
「高いね。いままでの家賃からしても月に10万円は高過ぎ。」というのが”のり”の感想。
妻も働いていれば可能な金額かもしれないけど、”のり”家は専業主婦。
「返済負担率」を基準とした借入は危険です。
家賃と同じ返済額は可能か？
返済可能額より借入額を決める必要がありそうですね。
返済額は家賃が一定の目安となります。
長野県の家賃というと都会と比べれば相当安いですよね。
場所や広さによって変わりますが、6万円/月～8万円/月くらいが多いのではないでしょうか。
じゃあ、6万円/月の家賃を払っているので、同じ6万円/月の返済となるローンを組めばいいのでしょうか。
持ち家となると、賃貸では発生しなかったて固定資産税や修繕費用も考える必要があります。
もし現在の6万円/月の家賃が厳しいのであれば、同額の住宅ローン返済は危険です。
20代の若いうちなら、今後の収入アップもある程度見越して考えてもいいかもしれませんが。
住宅ローンのシミュレーション
住宅ローンのシミュレーションはいろんなサイトがありますが、一例として住宅保証機構があります。
https://www.hownes.com/loan/sim/borrowing_income.asp
このサイトを使って、よっと試算してみましょう。
年収から借入可能額を試算
以下の条件で借入可能額を求めてみます（”のり”家の条件とは異なります）。
年収：450万円
金利：1.3%（固定）
返済期間：35年
返済方法：元利均等
返済負担率：30%
すると
「借り入れ可能額は、37,940,000円 です」
と表示されました。
「変動金利ならもっと金利安いでしょ」という意見もありますが、35年とう長期間では金利上昇のリスクもあり、変動金利を考えている場合でも、固定金利の数値で試算すべきと思います。
借入可能額から返済額を試算
さきほどの条件で月々の返済額を試算すると
112,485円/月
ちょっと高いですね。
返済額より借入可能額を試算
固定資産税も発生するし、6万円/月くらいにしたい。
条件を入力すると、
「借り入れ可能額は、20,230,000円 です
返済負担率は、16%です」
返済負担率もだいぶ下がりました。
予算はいくら？
先ほどの試算で約2,000万円の住宅ローンなら組めそうとなります。
これに手持ち資金のうち頭金として使える額を加算したものが予算となります。
・・・といってもこれを上限に考えておく必要があります。
住宅ローンのためには、手数料、保証料、登記費用も発生しますし、途中の仕様変更により増額の可能性も残っています。
検討段階では、先ほど計算した予算から数百万円は引いた金額で進めた方が安全です。
・・・現実は厳しいですね。
次回はつなぎ融資について調べてみます。
