こんにちは、”のり”です。
今回は住宅ローンの返済に大きく係る金利の種類「変動金利」、「固定金利」について、どちらがお得か考えてみます。
長野県で人気の「10年固定金利」というのも気になりますね。
変動金利とは？
変動金利は、通常半年ごとに金利が見直されます。
金利が高くなっても5年間は返済額が変わりません。変わりませんが、返済額に占める利息の割合が増えるため、なかなか元金が減りません。
住宅ローンの中では最も低いのが変動金利です。
今月だと0.5%を切っている銀行もあるようですね。
金利上昇リスクがあるため、一番金利が低いからという理由で選んでしまうと大変なことになるかもしれません。
銀行マンに確認したところ、都市部ではこの変動金利が多いようです。
固定金利とは？
単に固定金利というと、全期間固定金利のことを指します。
35年間で住宅ローンを組むと、文字通り35年間金利が変動しません。
毎月の返済額が約束されているので、将来のライフプラン設計がしやすいです。
固定金利は変更金利に比べ高く設定されていますが、ここ数年は超低金利のため35年間の固定金利でも1%台となっています。
10年固定金利とは？
変動金利と固定金利の他に、3年、5年、10年固定金利といったものがあります。
ベースは変動金利で、当初一定期間の金利が固定で動かないことが特徴です。
「変動金利は上昇することがあるので恐い。全期間固定は金利が高いので迷う。変動金利と固定金利の間のようで良さそう。」
っていう人間の心理を利用したかのような商品ですね。
銀行マンに確認したところ、10年固定金利っていうのが長野県で人気のようです。
ただ、この10年固定金利っていうのが、なかなか金融機関にとって有利な商品で、変動金利や固定金利より得となるケースは限られています。
シミュレーションしてみよう
以下の借入条件で比較してみます。
借入金額：3,000万円
借入期間：35年
諸経費 ：無視
固定金利についてはフラット３５で、当初10年間は0.25%引き下がるプランで考えます。
金利はなるべく現在の金利に近いものとしましたが、変動金利も10年固定も借入額や借り入れる人の信用状況によってはもっと低くなると思います。
①いまのままの金利が35年続く場合
いまの超低金利が35年も続くとも思いませんし、変動金利が有利なのは明らかですが、どれくらい差が出るのかは計算してみないとわかりません。
計算してみると…
当然のように変動金利が一番支払利息が少なくなります。
10年固定が思いのほか高いと感じませんか？
これは10年固定は、11年目より優遇金利（優遇幅）が1%下がり、基準金利が変わらなくても1%上昇してしまうためです。
優遇金利がどうなるかは金融機関によって異なるので一概には言えませんが、ちょっとこのままではキツイですよね。
10年固定を選択している人に言わせると、10年後に借り換え等で見直せばいいということです。
でも借り換えには手数料が掛かりますから難しい判断を迫られると思います。
②5年後に金利が1%上昇した場合
続いて5年後に金利が1%上昇して、それが継続した場合です。
この時点で、変動金利よりもフラット３５Sが優位になります。
将来金利が1%上昇することは十分に考えられるため、この結果をみるとフラット３５Sが魅力的です。
③5年後に金利が2%上昇した場合
では5年後に金利が2%上昇するとどうなるでしょうか。
変動金利の支払利息も大きく上昇しました。
それでも10年固定よりは少ないですけどね。
④10年後に金利が1%上昇した場合
最後に10年後に金利が1%上昇した場合です。
緩やかな上昇で、今回のケースの中では一番可能性が高いと思います。
これなら固定金利よりも変動金利が良さそうに見えますね。
今後のことはわからないが・・・
シミュレーションの結果ですが、前提条件はあまりよく、金利がこんな上昇の仕方をすることはありません。
でも、変動金利か固定金利か10年固定かを選ぶ参考にはなったのではないでしょうか。
今回のシミュレーションからわかったこととして、フラット３５で支払えない人が安いからといって変動金利を選択することは危険です。
また、10年固定を選択して得をするのは、借り入れてすぐに金利が上昇するケースです。ただ、それを予測するなら、全期間固定を選ぶべきですけどね。
バブルのときは、基準金利が8%を超えたようですが、あのときは今では信じられないくらい収入も上昇していたようです。
安定志向ならフラット３５のような全期間固定金利を選択すべきです。
変動金利を選択する場合は、無理のない返済額となる借入額を設定し、預金を貯めて金利上昇時には繰り上げ返済できるくらいの余裕が必要です。
次回は、ネット銀行か？地元の金融機関か？です。
